本期观点
7月新政刺激效果有边际减退，但作为销售主要驱动力的东部地区的销售额下降趋势在减缓，体现出了更强的韧性。我们预计，受到政策不断深入的影响，下半年商品房销售额的跌幅仍将较上半年收窄，全年销售额的下滑将在当前24%的基础上收窄至15%。7月全国商品房交易额同比下降18.5%，降幅较6月有一定的扩大，但仍保持在20%以内，表现优于上半年。1-7月全国新建商品房销售面积、销售额分别同比下滑18.6%、24.3%，降幅分别较1-6月缩小0.4和0.7个百分点。其中，东部地区销售降幅与中西部地区正在拉开差距。7月东部地区商品房销售额同比下降15.8%，降幅显著低于中部及西部地区的24.9%和19.4%，一改上半年无差别下跌的趋势，在政策加持下展现出了更强的抗跌韧性。
我们认为，受到政策推动的影响，部分高线城市二手房供需格局正在出现边际的改善，但二手房热度传导至新房仍有漫长的路要走。我们观察到，在一些高线城市二手房挂牌量在下降、成交面积在走高，部分城市供过于求的局面有改善趋势。但这样的转变常见于高线城市，这些城市市场价值的偏离程度更低，将会更早地完成价值回归。我们认为，房地产销售的全面复苏将遵循从二手房市场到新房市场、从高线城市到低线城市、从价格复苏到销售额复苏的恢复路径，我们预计楼市的止跌和全面企稳仍需较长时间。
二手房价格跌幅远超新房，削弱后者的竞争力，我们认为供给端结构性转变对新房销售挤压效应显著。从重点10个城市的数据来看，近两年二手房市场表现远好于新房市场。2023年二手房交易面积同比增长37%，2024年1-7月二手房交易面积也维持了相对稳定。我们观察到，在需求端不振的背景下，新房消化了几乎全部的需求下降。造成这一局面的核心因素，除新房交付质量引发的普遍担忧外，价格竞争力不足也是关键驱动力。在2022年至今的房价下行周期，二手房价格跌幅远超新房，削弱了新房竞争力，持续挤压新建商品房的成交量。7月一二手房价格仍在下跌，两者的跌幅差还在扩大，其中70大中城市新建商品住宅价格同比下降5.3%，而二手房的这一降幅扩大至8.2%。我们认为，在未来一段时间二手房价格的超跌将继续削弱新房竞争力，因此二手房价格的止跌将是新房销售企稳的重要先决条件。
我们预计，下半年土地投资仍将处于下行通道，土拍冷热分化将会加剧。7月土地市场热度略有回暖，全国100个大中城市的土地成交总价同比下滑27.3%，相较于前几月接近50%的跌幅收窄。这一积极变化部分归因于北京、上海、杭州、长沙等一二线城市的优质地块相继入市，提振了市场信心，也促使当月土地平均溢价率回升。7月100个大中城市土地溢价率为5.0%。其中，二线城市在溢价率方面表现出色，从6月的3.2%上涨至7.1%。以杭州为代表的二线城市表现突出，当月溢价率强势回暖至20%以上，展现出较强的市场吸引力。我们认为，下半年土地投资仍将处于下行通道的趋势不会改变，今年以来多地推地规模收缩，影响成交体量，投资信心不足也使房企拿地策略更趋谨慎。但下半年在政策刺激下，房企投资将聚焦去化确定性较大的一二线热点城市，土地市场的分化将会更加显著。
政策跟踪
二十届三中全会决定再次强调建立租购并举的住房制度，同时提及充分赋予各城市房地产市场调控自主权，改善房企融资方式和预售制度，以及完善房地产相关税收制度：
7月21日，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文公布，《决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
7月30日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
8月8日，住房城乡建设部会同有关部门组织召开现场会议，指导督促各地加大保障性住房建设和供给。住房城乡建设部会议上公布的数据显示，截至6月底专业股票配资公司，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1,183亿元。
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